INTRODUÇÃO
O acesso à habitação continua a ser um problema para muitas pessoas em Moçambique. A evolução do mercado imobiliário e o aumento dos preços deixam sem qualquer possibilidade milhares de famílias que desejam comprar uma casa e jovens que desejam emancipar-se.
As Cooperativas de Habitação continuam a ser, em muitos casos, a solução para este problema, porque conseguem adaptar os preços às possibilidades reais da procura.
O investimento em habitação é, sem dúvida, o mais importante investimento que uma família realiza ao longo de sua existência. Se resolveu aderir a uma cooperativa é essencial que conheça o funcionamento da sociedade à qual se irá incorporar.
As páginas seguintes irão ajudá-lo a saber como escolher uma Cooperativa de Habitação, quais os requisitos a exigir e quais são os direitos e obrigações dos cooperativistas
PANORAMA LEGISLATIVO
No quadro jurídico moçambicano, o instituto da cooperativa é regulado pela Lei nº 23/2009 de 28 de Setembro, publicada no BR I Série – Número 38 de 28 de Setembro de 2009. Na verdade, pode constituir-se cooperativas para as mais diversas áreas de actividade em prol dos seus membros, desde que tais actividades não sejam objecto de restrição legal.
Do ponto de vista de natureza jurídica, as cooperativas são consideradas pessoas colectivas autónomas, de livre constituição, de capital e composição variáveis e de gestão democrática. Elas não visam e nem podem visar o lucro, apesar de desenvolverem uma actividade económica em prol dos cooperativistas.
Tratando-se de Cooperativa Habitacional, os membros se unem ou a ela aderem, para juntos conseguirem o que individualmente não conseguiriam. Procede-se à formação gradativa de poupança conjunta visando a obtenção de meios para a aquisição de imóvel para habitação, a preço de custo.
Portanto, é mediante as contribuição dos membros da cooperativa habitacional que se ira contratar com terceiros para a execução das obras que posteriormente são transferidas para a esfera patrimonial dos cooperativistas.
O processo de constituição das cooperativas é similar ao processo de constituição das sociedades comerciais, embora as cooperativas só se constituem após o registo da sua constituição na conservatória competente e perante terceiros só produzem efeitos após a publicação dos seus Estatutos no BR. Assim, a constituição de Cooperativa Habitacional obedece aos seguintes passos:
• Reserva de nome;
• Elaboração dos estatutos da cooperativa;
• Aprovação pelos membros da cooperativa;
• Escrituração e registo;
• Publicação no Boletim da República.
As cooperativas podem ser de primeiro grau quando tem como objectivo prestar serviços aos seus membros e cooperativas de segundo grau que tem como objectivo a coordenação, orientação e organização de maior escala dos interesses de suas filiadas (uniões, federações e confederações de cooperativas), devendo ter um mínimo de cinco e dois membros respectivamente.
As cooperativas são pessoas colectivas autónomas, de livre constituição, de capital e composição variáveis, que, através da cooperação e entre-ajuda dos seus membros, com obediência aos princípios cooperativos, visam, sem fins lucrativos, a satisfação das necessidades e aspirações económicas, sociais ou culturais daqueles.
As cooperativas surgiram em 1844 quando tecelões da região de Rochdale (Manchester, Inglaterra) se decidiram unir para conseguir mais direitos que lhes eram negligenciados. Esse grupo realizou as reuniões sobre ao acções a tomar, as estratégias a seguir e como sair do sistema de exploração que os sufocava.
Este grupo de pessoas começou a desenhar o que seria o actual modelo de cooperativa, grupo de pessoas que se une em prol de um bem comum visando sempre o benefício da comunidade.
1º : Adesão voluntária e livre
As cooperativas são organizações voluntárias, abertas a todas as pessoas aptas a utilizar os seus serviços e dispostas a assumir as responsabilidades de membro, sem discriminações de sexo, sociais, políticas, raciais ou religiosas.
2º : Gestão democrática pelos membros
As cooperativas são organizações democráticas geridas pelos seus membros, os quais participam activamente na formulação das suas políticas e na tomada de decisões. Os homens e as mulheres que exerçam funções como representantes eleitos são responsáveis perante o conjunto dos membros que os elegeram. Nas cooperativas do primeiro grau, os membros têm iguais direitos de voto (um membro, um voto), estando as cooperativas de outros graus organizadas também de uma forma democrática.
3º : Participação económica dos membros
Os membros contribuem equitativamente para o capital das suas cooperativas e controlam-no democraticamente. Pelo menos parte desse capital é, normalmente, propriedade comum da cooperativa. Os cooperadores, habitualmente, recebem, se for caso disso, uma remuneração limitada, pelo capital subscrito como condição para serem membros. Os cooperadores destinam os excedentes a um ou mais dos objectivos seguintes: desenvolvimento das suas cooperativas, eventualmente através da criação de reservas, parte das quais, pelo menos, será indivisível; benefício dos membros na proporção das suas transacções com a cooperativa; apoio a outras actividades aprovadas pelos membros.
4º : Autonomia e independência
As cooperativas são organizações autónomas de entre-ajuda, controladas pelos seus membros. No caso de entrarem em acordos com outras organizações, incluindo os governos, ou de recorrerem a capitais externos, devem fazê-lo de modo a que fique assegurado o controlo democrático pelos seus membros e se mantenha a sua autonomia como cooperativas.
5º : Educação, formação e informação
As cooperativas promovem a educação e a formação dos seus membros, dos representantes eleitos, dos dirigentes e dos trabalhadores, de modo a que possam contribuir eficazmente para o desenvolvimento das suas cooperativas. Elas devem informar o grande público particularmente, os jovens e os líderes de opinião, sobre a natureza e as vantagens da cooperação.
6º : Intercooperação
As cooperativas servem os seus membros mais eficazmente e dão mais força ao movimento cooperativo, trabalhando em conjunto, através de estruturas locais, regionais, nacionais e internacionais.
7º : Interesse pela comunidade
As cooperativas trabalham para o desenvolvimento sustentável das suas comunidades, através de políticas aprovadas pelos membros.
São Cooperativas de Habitação as organizações que tenham por objecto principal a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros, bem como a sua manutenção, reparação ou remodelação, a um custo inferior do que é disponibilizado no mercado pelos promotores imobiliários.
O seu objetivo é fornecer exclusivamente aos seus membros habitação (ou outras instalações), melhorar, preservar e gerir essas propriedades e os elementos comuns, criar e fornecer os serviços correspondentes.
Em outras palavras, é um grupo de pessoas que compartilham a necessidade de habitação e se unem para aceder às mesmas nas melhores condições de qualidade e custo possível.
Precisamente, a característica de uma cooperativa é a ausência da motivação de lucro, pois seu objetivo principal é alcançar o objectivo que os seus membros definiram.
Constitui igualmente objectivo das Cooperativas de Habitação contribuir para a melhoria da qualidade habitacional dos espaços em que se integram, promovendo o tratamento das áreas envolventes dos empreendimentos por que são responsáveis, incluindo as zonas de lazer, e assegurando a manutenção permanente das boas condições de habitabilidade dos edifícios.
A Cooperativa de Habitação é formada por um mínimo de 5 pessoas que decidem se unir com o mesmo propósito. As estratégias são definidas em Assembleias Gerais, onde todos os membros têm os mesmos direitos e deveres e as decisões são tomadas democraticamente dentro da organização.
A utilização da forma cooperativa não isenta da obrigação da conformidade do exercício da actividade com a lei e os regulamentos ou da obtenção da autorização e licenças exigíveis nos termos legais e regulamentares, devendo as entidades de quem dependa a concessão dessas autorizações e licenças ter em conta a especial natureza e função social das cooperativas.
O membro de uma cooperativa de habitação é, ao mesmo tempo, promotor da sociedade e o comprador dos bens que esta produz, neste caso, a habitação.
Esta dupla condição torna necessário assumir os direitos e deveres que implica pertencer à cooperativa.
Entre as vantagens de ser membro de uma cooperativa de habitação, devemos mencionar, em primeiro lugar, a poupança económica que a auto-promoção da habitação implica.
Além disso, o membro participa desde o momento da sua incorporação à cooperativa em cada uma das etapas por que passa a construção. Em outras palavras, pode ver como casa é construída em tijolo por tijolo.
Como vimos anteriormente, as cooperativas regem-se pela Lei nº 23/2009 de 28 de Setembro, publicada no BR I Série – Número 38 de 28 de Setembro de 2009.
Adicionalmente, as sociedades cooperativas têm os seus próprios estatutos, normas ou regras que regulam a estrutura, orgãos de governo e funcionamento da entidade.
Os Estatutos devem mencionar pelo menos uma série de questões, tais como: denominação, domicilio, duração e ambito territorial da cooperativa; objecto social; , regime de responsabilidade dos sócios, categorias de sócios e requisitos de admissão, direitos e deveres, regras de disciplina social, normas de composição e funcionamento dos órgãos sociais, etc…
O cooperativista deve ter uma cópia dos Estatutos no momento da adesão a uma cooperativa de habitação.
A cooperativa tem órgãos sociais nomeados, controlados e desempenhados pelos sócios. Os mais importantes são a Assembleia Geral, o Conselho Directivo e os orgãos de fiscalização.
Assembleia Geral
A Assembleia Geral, constituída pelos sócios, é o órgão supremo de expressão da vontade social da cooperativa, constituída para deliberar e adoptar decisões por maioria nos assuntos de sua competência. As decisões da Assembleia Geral obrigam todos os sócios, incluindo os ausentes e dissidentes.
A Assembleia Geral estabelece a política geral da cooperativa e pode discutir qualquer questão que a afete. Nela, cada sócio tem voz e voto, de acordo com os princípios democráticos em que se baseia o funcionamento das cooperativas.
Conselho Directivo
O Conselho Directivo é o órgão de governo, gestão e representação da sociedade cooperativa, sujeito à Lei, aos Estatutos e à política estabelecida pela Assembleia Geral.
O número minimo de administradores é de três e o máximo 15. São eleitos pela Assembleia Geral através de votação secreta e por maioria de votos.
Conselho Fiscal
O Conselho Fiscal é o orgão de fiscalização da cooperativa e podem verificar a documentação da cooperativa a qualquer momento. Os membros do Conselho Fiscal são eleitos pela Assembleia Geral e o seu número é estabelecido pelos Estatutos.
O Conselho Fiscal deve rever as contas anuais e emitir um relatório sobre as mesmas antes de serem apresentadas para aprovação à Assembleia Geral. Nos casos em que a lei prevê a obrigação de realizar uma auditoria externa, não é necessário que o Conselho Fiscal reveja as contas anuais.
Outros Órgãos
Os Estatutos podem prever a criação de outros órgãos que possam ser considerados necessários para o melhor funcionamento da cooperativa.
A partir do momento em que o membro é admitido, ele é equiparado em direitos aos restantes sócios, o que supõe poder:
• eleger e ser eleito para os órgãos de gestão da cooperativa;
• formular propostas e participar com voz e voto na tomada de decisões;
• participar em todas as atividades da cooperativa, sem discriminação ou restrições arbitrárias;
• receber informações necessárias para o exercício dos seus direitos e o cumprimento das suas obrigações;
• receber a atualização e liquidação, quando apropriado, das contribuições do seu Capital Social;
• receber o retorno cooperativo, quando devido;
• receber o benefício líquido obtido com a venda ou aluguer dos locais comerciais, cujo montante geralmente é usado para reduzir o custo da habitação.
Sem dúvida, o direito mais importante que os regulamentos legais aplicáveis concedem ao sócio da cooperativa é o DIREITO À INFORMAÇÃO, o que lhe permite solicitar aos órgãos sociais qualquer informação sobre o progresso e a atividade da cooperativa.
Face aos direitos acima mencionados, o sócio de uma cooperativa deve assumir algumas obrigações, resumidamente:
• participar nas reuniões da Assembleia Geral e dos outros órgãos a que foi convocado;
• participar nas atividades que constituem o objeto social da cooperativa;
• não realizar atividades concorrenciais com o objecto social da cooperativa;
• manter segredo sobre as atividades e dados da cooperativa quando a sua divulgação possa prejudicar os interesses da cooperativa;
• desembolsar as contribuições para o capital social e as quotas nas condições estabelecidas;
• cumprir as decisões aprovadas pelos órgãos sociais da cooperativa.
Além da possibilidade de participar desde o início na atividade da cooperativa, a principal vantagem reside no custo final da habitação.
Outra vantagem é o facto de que os sócios podem modificar os projetos em alguns aspectos, sempre por decisão maioritária, e fazer melhorias nas suas casas. Essas melhorias não podem afetar, em qualquer caso, aspectos básicos do Projeto de Construção.
A possibilidade de cancelar a inscrição durante toda a promoção e ser reembolsado dos montantes pagos, nos termos estabelecidos pela Lei, constitui outro fator a ser levado em consideração.
Deve-se mencionar que a duração média de uma promoção de habitação de cooperativas é de dois a três anos. Estes prazos permitem manter a acessibilidade dos planos de pagamento característicos das cooperativas habitacionais.
Em resumo, se o sócio estiver plenamente informado sobre a situação da cooperativa a que se junta, as vantagens desta forma de promoção da habitação são indiscutíveis.
Antes de se juntar a uma cooperativa, o sócio aspirante deve verificar se a empresa atende a uma série de requisitos, especialmente se ele vai adquirir compromissos económicos com ele:
• que a cooperativa está legalmente constituída perante um notário;
• que está registada no Registo Comercial;
• que possui uma conta bancária aberta na qual as contribuições dos sócios são depositadas;
• que estas contribuições estão cobertas por uma companhia de seguros ou garantidas pela entidade bancária;
• que a situação do terreno onde se vai construir é perfeitamente clara (se é um terreno pública, se é propriedade da cooperativa, se existe uma opção de compra, contrato de compra-venda, swap ou qualquer outra forma de aquisição);
• que existe o correspondente Projeto Técnico ou anteprojeto;
• que os planos de pagamento estão claramente estabelecidos, bem como o programa de financiamento;
• que o valor a ser desembolsado para a pré-inscrição seja estabelecido por escrito;
• que existem prazos estimados de execução do trabalho.
A adesão à cooperativa pressupõe o preenchimento do “Contrato de Adesão” e a aceitação dos estatutos da Cooperativa de Habitação.
Uma vez aceite o pedido, deve pagar a Joia de Adesão e subscrever a contribuição obrigatória para o Capital Social estabelecido nos Estatutos. Os valores da Jóia e do Capital Social são variáveis de cooperativa para cooperativa. O valor do Capital Social é reembolsável em caso de demissão da cooperativa.
Para além destes valores iniciais, cada cooperativista candidato a uma habitação promovida pela cooperativa subscreve um Plano de Poupança Habitação, que representa a “Entrada” para a sua casa, realizada em prestações suaves.
Uma vez assinado o Contrato de Adesão, o mesmo será inscrito no Livro de Sócios com um número indicando a ordem de adesão do sócio. O membro procederá à escolha da habitação de acordo com o número de adesão que lhe foi atribuído aquando da sua adesão.
O Contrato de Adesão deve refletir o custo aproximado e o cronograma das contribuições que dependerão do tipo de habitação selecionada, que o sócio deve providenciar para a compra da casa.
Todas as questões da relação entre o sócio e a cooperativa devem estar incluídas no Contrato de Adesão, de forma a que o sócio conheça sempre os seus direitos e obrigações.